中国高：因为房价比美国高

2008年美国人均收入全球排名第4，37610美元，中国排名第109位，1100美元，中国人均收入比美国低了34倍之多。


金融危机后，一个美国卖房团来沈阳叫卖一套200米的别墅折合人民币50万元，这在美国还不算最便宜的一手房，一些社区环境不太好的精装修带花园的别墅不到5万美元就可以买到。那还是新房子，如果是二手房，价格低得没有底线，1美元也能买到。美国房价高的地方，主要集中纽约和旧金山等少数几座城市。撇开最高和最低，美国的房价中位数为20万美元，折合人民币136万元，这个价格即使在国内的中小城市也买不到带花园的精装修独栋别墅。
2008年美国人均收入全球排名第四，37610美元，中国排名第109位，1100美元，中国人均收入比美国低了34倍之多。过于强调人均收入和房价之间的关系，实际意义不大。只要是能够全球流通的商品，剔除税收和运输成本，其价格在全球范围都大致相当。美国普通商品价格都不会比中国明显贵，由于美国没有增值税，商场销售的中国制造商品往往比中国国内的销售价格还便宜。
显著比中国贵的是服务业，医疗、教育、会计和律师等等，因为服务业中美国本土的劳动力成本占比较重。房地产作为工业化产品，也融合了设计、金融等服务业成本在里头，照理来说美国房价比中国贵，但是贵不太多，才是正常现象。但是剔除农民宅基地房和小产权房不计，中国商品房房价大约是美国的二倍到四倍，原因何在？
中国土地边际成本比美国高
除了美国大豆亩产显著高于中国之外，其他农作物亩产与中国大致相当，或者低于中国。农作物亩产接近、产值接近，决定了农业用地价格接近。中国耕地市场未放开，不好评价。美国优质耕地，价格为3000美元左右一公顷，合1400元一亩地。美国政府给与农业用地免税待遇，但是没有刻意限制农业用地转变用途，可以将该价格看成美国住宅用地的边际成本。
而中国的商品房用地价格绝对不可能低到这个程度。霍英东1989年在广州南沙买下包括滩涂和山地在内的54平方公里，价格是6万块钱一亩。当时该地区还是一片荒芜之地，茅草丛生，连公路都未通，购地价格却比美国优质耕地高数十倍。不难想象，霍英东南沙买地之时，政治上、经济上的怀疑者众多。
今天看来霍老先生却拣了大便宜，光是从土地升值来看就获利甚丰，现在的开发商再有钱也找不到地理位置优越，又如此巨大的连片土地了。虽然现在可以说霍英东在南沙的投资取得巨大成功，但是理性地看待当时投资，仍然像是一场赌博。南沙买地成功，很大程度上要归功于是上世纪90年代大陆政府借鉴了香港的土地管理模式。
大陆虽然人口众多，但是总的人口密度远低于港澳等城市地区，大陆不具备以保护绿地为理由限制住宅用地供应的条件，大陆限制住宅用地供应的理由是保护耕地，但是这个理由根本不成立。美国人比中国富裕，耕地价格低廉，城市资本却并未下乡尽情圈地。再奢侈的工商业用地也比农业更集约，城市化让土地需求变小了。
中国大跃进期间出现大饥荒，从来没有人说原因是耕地不足。现在人口翻了一番有余，耕地却没有增长，粮食却可以做到基本自给自足。用简单的算术也算得出所谓“18亿亩耕地红线”超过13亿人口的粮食需求太多，耕地抛荒在很多地区客观存在着。
关键在于1982年《宪法》中加入城市土地属于国家一项，为政府干预城市土地市场授予了权力，有权力就会有利益。不用保护耕地的理由，也会找其他理由为自己辩护。政府只是利用了国民对饥荒的记忆和恐惧，将粮食供应当成管制农民集体所有土地的借口。
霍英东和其他在大陆投资的房地产商在屯地过程中大获其利，算是赌博赌赢了。如果中国内地不学港澳，而学美国开放的土地制度，霍英东在南沙的投资不能说血本无归，至少很难获利。
限制土地供应，强化了土地的金融特性
香港、澳门、新加坡等城市地区，土地总量有限，政府为保证城市有足够的呼吸空间，对未建成区和绿地进行严格保护，限制开发。土地供应受限，导致这些地区的土地具备了类似黄金的保值功能，成为资金避风港。房地产具有资金避风港的功能，使其在居住功能之外产生全新效用，成为金融投资品之一，这又进一步抬高了房地产价格。
可资参考的是当年黄金价格走势，以黄金为国际贸易金额结算货币的时候，黄金价格很高。当英镑和美元相继成为国际贸易结算货币，并且币值与黄金脱钩之后，黄金价格不升反跌。因为黄金可以保值但不能增值，美元却可以购买美国国债食利息，所以美元比黄金更受外国央行欢迎用作储备货币。货币用途的黄金需求减少，黄金价格只好下跌。国内的房地产和黄金走势相反，土地供应受到越来越严格的限制，使得房地产具备与黄金类似的投资和储蓄功能。
与土地市场相似，金融市场也受到严格管制。私人不允许办银行，使得储蓄转变为投资的中间成本高昂。企业股权证券化受到严格限制，企业上市只有证监会一座独木桥。国际上金融市场最重要的交易品种企业债券，国内才刚刚起步。
房地产比起债券和股权之类权益性投资品种，看得见摸得着，能够抵御社会危机，符合华人世界的传统心理。有香港成熟的法律和市场可资借鉴，国内对商品房的产权保护算是比较完善，虽然只是70年使用权。相对其他投资品种而言，围绕房地产开发的金融产品也比较完整，例如预售制度、按揭制度和住房公积金制度。
土地也许可以说和黄金一样具备无损耗储备的特点，但是建成的商品房不是。中国虽然没有物业税，但是有物业管理费。美国物业税税率大约是1%，并不很高，美国政府为了鼓励国民购买住房，在物业税上提供了很多优惠折扣。国内的物业费虽然一般不到1%，但是没有折扣。总得看来，美国物业税和中国物业费负担相差不大。无论物业税还是物业费，都是投资性住房的持有成本。
房屋还有自然衰老的折旧损失，美国房屋寿命一般在80年，国内商品房的法定寿命是70年，实际上有些质量差的30年就失去使用价值了。国内只有10年楼龄，但是陈旧不堪的房屋举目皆是。倒是旧租界里的老房子，不仅外观可以当风景，里面稍加改造，仍然可以正常居住使用。
只需要统计一下现在已售商品房晚上的亮灯率，就可以估算出有多少房子是用来投资和避险的底线。之所以说底线，因为亮灯的房子里面还包括已出租的。本来房屋出租可以填补房屋的持有成本，甚至靠出租房屋获利，但是现在国内很多业主宁愿房子空着也不出租，说明租金低得连装修费都赚不回来。
除了持有成本之外，房屋的交易成本也不可忽视。国内二手房交易双方所支付的中介佣金和税费通常要占一成左右，几乎比其他任何投资品种都要高昂。房屋持有和交易成本之高，却仍然吸引很多人投资，说明其他类型的投资品是多么的贫乏。
房价高企遏制中国发展
美国政府成立房利美、房地美公司，搞所谓住房次级贷等金融创新，不惜制造金融危机也要鼓励国民买房子。中国的金融创新，例如按揭贷款、预售房、住房公积金都是起到推高房价的效果。根本原因在于房价中包含高比例政府税费，政府收益与房价高低成正比。
美国滥发次级贷当然做错了，它客观上向全世界分摊了美国穷人所享受到的福利，它引发了全球性金融危机，但是金融危机给了美国一个结结实实的警告。中国房价高企的后果却没有受到明确警告。
高房价阻碍城市化进程，当然是后果之一。但是阻碍城市化进程的主要是城乡身份歧视和土地管制，房价本身并非直接原因。因为衡量住房真实需求的价格是房屋租金，而非售价。国内住宅租金并未背离供求关系。
高房价的最大后果来自资源错配。政府从高房价中获利甚丰，反过来刺激政府投资于交通市容等基础建设，以便卖更多的房收更多税。但是房屋不是居民主要需求，以市场经济发展最成熟的美国来看，住房开支只占居民开支的五分之一到四分之一。居民和政府将资源投入这五分之一市场的时候，势必减少对其他产业的资源投入，尤其是旧产业的更新换代和新兴产业的发展。
美国的半导体、计算机和互联网产业都离不开金融繁荣，金融市场帮助美国普通国民对那些几乎一无所知的新生事物间接投资，而中国人却在持续不断地往钢筋水泥里砸钱。金字塔可以永恒，但是无法挽救古埃及的衰落和败亡。

 

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